Základem každého investičního rozhodnutí je due diligence (dále i jen „DD“) proces a zprávy z tohoto procesu vyplývající. Pod DD se obecně rozumí vícestupňový proces kontroly. Základním krokem je vypracování tzv. technického DD a dále pak právní, finanční a daňové DD. V průběhu investičního procesu je přizván i nezávislý poradce ke stanovení očekávané tržní ceny.
Technické DD zahrnuje zejména vyhledání a zpracování technických údajů k nabývaným nemovitostem. V návaznosti na to musí být analyzován technický stav nemovitosti a výpovědní schopnost její dokumentace. Za pomoci technického DD se zjišťují především aktuální tržní skutečnosti, jako je hospodárnost a technické parametry nemovitosti. Technické DD obsahuje informativní odhad nákladů a stanovení hospodárnosti.
Právní DD zahrnuje zejména – prověření subjektu prodávajícího, prověření vlastnických práv, popř. vlastnictví podílů a smluvní situaci v užívání a obhospodařování nemovitostí, včetně posouzení existence případných nežádoucích omezení (zejména) vlastnických práv.
Finanční a daňové DD zahrnuje primárně kompletní prověrku vedení účetnictví akvírovanou společností. Auditor v tomto případě kontroluje i shodu skutečností uváděných v účetnictví v porovnání se smluvními dokumenty. Mimo jiného tato část kontroly obnáší i kontrolu oprávněnosti jednotlivých daňových nákladů společnosti.
Nezávislý odhad hodnoty nemovitosti - má za cíl určit tržní hodnotu nemovitosti. V rámci odhadního procesu se posuzují relevantní fakta. V rámci odhadu hodnoty nemovitosti jsou zohledňovány zejména – geografická koncentrace, složení a koncentrace určitých druhů nemovitostí, druh nemovitosti, počet jednotek, skutečné příjmy z nájmu, dosažitelné příjmy z nájmu, seznamy nájemců s uvedením příjmů z nájemného, možná indexace, břemena váznoucí na nemovitosti, náklady na obhospodařování, možná zbývající doba využití a náklady na možné zhodnocení.
Výsledky DD jsou vždy shrnuty ve zprávách. Na základě hodnotícího posudku vypracovaného pro každou nemovitost vzniká obchodní a finanční plán.
V tomto modelovém příkladu nejsou zohledněny náklady na poplatky a daně.
EUR | % | |
investice | 10 000 000 | |
vlastní prostředky | 3 500 000 | |
úvěr | 6 500 000 | |
roční výnos | 760 000 | |
splátka úroku | -130 000 | |
splátka úvěru | -130 000 | |
kapitálové náklady | -50 000 | |
správa nemovistosti | -22 800 | |
ostatní a rezerva | -40 000 | |
zisk | 517 200 | 14,78 |
cash flow | 387 200 | 11,06 |
BH Securities a.s. Na Příkopě 848/6 110 00, Praha 1 |
|
Recepce: +420 255 710 710 | |
Fax:+420 255 710 770 | |
E-mail: bhs@bhs.cz | |
Web: www.bhs.cz |
BHS REAL ESTATE FUND SICAV, a.s. |
|
---|---|
Anežská 986/10, 110 00 Praha 1 |
|
IČ: 05504643 | |
DIČ: CZ05504643 | |
vedená u Městského soudu v Praze, vložka B 21953 |
Položky označené * jsou povinné.